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控制节奏 找“钱”要紧 房企拿地策略生变
更新时间:2019-08-24 20:04:26  点击次数:

“从最近公布上半年房地产公司业绩的角度来看,土地出让市场将在未来几个月内大幅降温。” 8月23日,一位资深房地产分析师告诉中国证券报,许多住房公司包括领先的房地产企业对下一个征地战略表现出一点谨慎的态度。例如,富力地产之前的“暂停征地”文件是该公司董事长的主席。 Sunac表示,下半年没有指标,除非一个特别好的情节需要一点点。

通过梳理2019年北京,广州,厦门,大连,西安等城市的宅基地供应计划,我们可以发现,虽然许多城市的监管方向是增加土地供应,但事实上,家园的供应在今年部分城市与上年相比有所下降。

中原地产首席分析师张大伟表示,2019年第二季度,住房公司掀起了一股土地浪潮。随着资金的收紧,土地市场自7月以来已经冷却下来。自8月以来,住房公司的整体土地收购明显减少。在预期融资紧缩的情况下,预计业主征地意愿将继续下降,土地流转市场将大幅降温。

尽管上半年业绩持续增长,但许多住房公司对未来的预期更为谨慎。这在土地征用战略中尤为明显。

8月22日,富力地产董事长李思莲在公司2019年业绩大会上半年透露,富力集团的流通《关于要求地区公司确保完成销售任务的通知》提到“下半年原则上暂停了。”文件由他自己起草。不过,李思安强调,“暂停征地”不是一块土地。 “如遇特殊情况,如优质土地项目,可以单独向集团主席报告批准。”

与此同时,融创管理层表示,今年上半年有机会,但收购的土地并不多。到4月底,土地基本停止了。除非土地特别好,否则下半年没有指标。

8月21日,万科表示不会占用三,四,五线城市的土地。在公司2019年上半年的绩效推广会议上,万科首席运营官兼执行副总裁张旭表示,万科已根据收到的土地回来取得土地,并没有固定的征地计划。 “我们集中在长江三角洲和珠江三角洲地区,三,四,五线城市不会进入。”

由于“不占用土地”和“三四五个城市不会进入”等原因,住房公司给出了自己的解释。

李思莲表示,从目前的情况来看,融资条件比较紧张,公司保护自己不受保护。孙创说,5月份市场高位后,融创控制了征地的步伐,避免了占用土地的风险,只持有少量优质土地资源。万科董事万科表示,面对下半年的高度不确定性,万科将牢牢抓住经营的“基本盘”,继续巩固和深化既定的工作思路。今年上半年。

今年上半年,在北京,昆明,合肥,郑州等一线和二线城市,频繁出现了敏捷。下半年的土地收购步伐也趋于保守。该公司董事会主席陈卓林表示,预计下半年回收成本的一半将用于购买土地,但这取决于现金流量。 “如果你有一个好的项目,你应该投资它。在今年下半年,您应该有机会合并和合并。“

碧桂园的征地策略是不同的。公司执行副总裁程光涛在最近举行的绩效会议上半年表示,“关于土地征收,碧桂园坚持从第一线到五线的平衡布局。但是,正确和符合标准的地方将有机会接受它。“

如何“找钱”

“在房地产市场,土地主要用于融资,在融资困难时土地流动更加困难。”张大伟总结了土地流转市场与资金的关系。

“无论是'廉价'资金是否可以找到,债务偿还结构如何以及其他因素都会影响住房企业土地储备的布局。”一家住房公司的财务总监告诉中国证券报,许多住房公司正在收紧腰带。 “即使土地储备保守,我们也必须确保现金流正常运作,债务结构得到适当平衡。”

对于下半年,如何“找钱”,住房公司给出了强烈的描述。

万科总裁兼首席执行官朱吉生表示,融资紧缩对整个行业有一定影响。信誉良好,运营稳定的公司更有可能适应。其他公司可能面临更多挑战。 “万科始终坚持更加稳定的策略,根据货币市场的变化调整经营节奏,持续控制负债率,并保持良好的信用评级;关注货币市场变化与资本市场,客户市场,土地市场和房地产市场之间的关系。

8月22日,融创中国董事长孙宏斌出席了公司投资者会议,并表示下半年房地产市场监管对房地产市场的影响“特别大”。融创作为应对策略,持有大量现金。

张大伟认为,紧缩融资对私人住房企业的影响相对较大。从近期企业征地结构来看,民营企业土地少,国有企业多。总体而言,资本成本已成为公司征地的主要决定因素。 “与民营企业相比,国有企业融资优势更大。”

数据显示,自8月份以来拥有更多土地的住房企业拥有国有资产的背景。根据中原房地产研究中心的数据,截至8月23日,前十名中排名前六的公司都具有国有背景。

地面收缩

从目前的情况看,住房企业的征地战略变得更加保守。其中,有一种隐藏的担忧,“钱很难找到”。在土地流转方面,尽管许多城市已经表达了“增加土地供应规模”和“加强土地供应”等表现,从今年的土地供应计划来看,它远低于2018年。

以北京为例。 2019年,将安排950公顷的国有住宅用地。其中,商业住宅用地600公顷。 2018年,北京提供了650公顷的商业住宅用地。

“中国证券报”记者对几个城市的土地供应数据进行了对比,发现合肥,郑州,西安,重庆,大连,佛山等二三线城市今年的土地供应量与2018年相比有所减少。 “在今年第二季度,土地销售达到顶峰。在整体供应紧张的情况下,预计下半年部分城市的宅基地供应量将低于上半年,“资深房地产分析师表示。

从实际情况来看,优质土地和一般地块对住房企业的吸引力差异很大。其中,优质的土地销售可以保持较高的溢价。

以江苏省南通市出售的土地为例。许多住房公司已经定价239轮,最终以84.82%的溢价获得住房价格。业内人士认为,该地块的区位优势明显,交通便利,周边设施成熟,教育,医疗,商业资源丰富。

然而,在许多三线和四线城市,低保费率转移,底价转移甚至流量已成为土地转让市场的常态。从8月19日至8月23日的土地出让市场情况来看,多个城市的一些土地价格以低价出售或出售。

在土地流转市场整体降温的背景下,房地产开发商继续关注优势领域。

对于下一个房地产战略,张大伟说,它仍将专注于一线城市和强大的二线城市。根据中原房地产研究中心的数据,截至目前,万科和保利等18家基准企业自2019年以来已累计收入1001亿元。其中,一,二线城市土地征收量达到7341.49亿元,占73.27%。这个比例也是近年来的最高点。

万科表示,下一次收购将集中在长江三角洲和珠江三角洲地区。碧桂园表示,从国家项目布局的角度来看,它集中在大湾区和粤港澳长三角,在广东,浙江,安徽和上海的项目更多。 “长江三角洲,广东,香港和澳门相关城市的地块之后将出售这些地块,”这位高级房地产分析师表示。

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